A adjudicação compulsória é um instituto jurídico previsto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e visa garantir o cumprimento de um contrato de promessa de compra e venda ou de cessão de imóvel, quando o vendedor se recusa ou se torna impossibilitado de outorgar a escritura definitiva ao comprador.
No entanto, o processo judicial de adjudicação compulsória pode ser demorado, custoso e burocrático, gerando insegurança jurídica e social para as partes. Diante desse cenário, o legislador introduziu, por meio da Lei n. 14.382/2022, a possibilidade de realização da adjudicação compulsória pela via extrajudicial, por meio de procedimento administrativo junto ao cartório de registro de imóveis competente.
Em 27 de junho de 2022, a Lei n. 14.382/2022, que introduziu o art. 216-B na Lei Registros Públicos, estabeleceu os requisitos e as condições para a realização da adjudicação compulsória extrajudicial, deixando lacunas normativas que demandavam regulamentação, resolvidas pelo Provimento n. 150/2023 do CNJ, que definiu diretrizes e procedimentos para o pedido de adjudicação compulsória perante o cartório de registro de imóveis competente.
Tal Provimento supra trouxe importantes inovações para a prática registral, tais como: (i) a possibilidade de delegação da notificação extrajudicial ao oficial de registro de títulos e documentos; (ii) a dispensa de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor; (iii) a previsão de intimação dos titulares de direitos reais e de ônus incidentes sobre o imóvel; (iv) a possibilidade de impugnação do pedido de adjudicação por qualquer interessado; (v) e a previsão de recurso administrativo contra a decisão do oficial de registro de imóveis.
Ademais, harmonizou-se o processo de adjudicação compulsória extrajudicial com o sistema de registro eletrônico de imóveis, conferindo maior celeridade, eficiência e economia para a concretização do direito à moradia, podendo ainda ser aperfeiçoado quanto a (i) a definição dos critérios para a fixação dos emolumentos e das custas cartorárias; (ii) a previsão de sanções para o caso de descumprimento do prazo de 15 dias para a outorga da escritura definitiva; (iii) e a possibilidade de conversão do procedimento extrajudicial em judicial, em caso de litígio ou de complexidade da matéria.
Por fim, o processo de adjudicação compulsória extrajudicial não exclui a via judicial, que continua sendo uma opção para os promitentes compradores que preferirem ou necessitarem recorrer ao Poder Judiciário para obter a propriedade plena do imóvel.
Por João Soares
